venerdì 31 maggio 2013

MAI DIRE STIMA

di Maurizio D'amato
 
Rassegna tragicomica di “frasi celebri” nelle perizie estimative e  nelle consulenze immobiliari....
Introduzione
Questa rassegna non vuole ridicolizzare il lavoro di nessuno dei consulenti che hanno redatto le perizie riportate di seguito. La finalità è quella di farci riflettere sul fatto che, forse, migliorare lo standard dei nostri rapporti peritali è possibile oppure è doveroso nel quadro di quella che è stata definitala “Giustizia Economica” (Misseri,1988).
I professionisti che hanno redatto queste perizie hanno senz’altro fatto del loro meglio, ma non si può negare che la valutazione immobiliare possa e forse debba sempre più diventare un campo in cui si misurano e si applicano metodi e teorie verificabili e motivate che lascino poco o nulla all’apprezzamento soggettivo e facciano trasparire una robusta tensione a motivare i propri giudizi di valore.
Nel corso di Estimo non ci si stanca mai di ricordare che i giudizi di valore devono essere motivati. E’ proprio nella motivazione di un giudizio , nell’esplicitazione di un percorso logico o formale, nella logica estimativa di un rapporto peritale che sta il valore professionale di un rapporto peritale.
In questa raccolta non si vuole ridicolizzare nessuna professionista, ma semplicemente aiutare a riflettere il lettore, magari serenamente ridendo dei propri (anche miei) errori, non prendendoci mai troppo sul serio (accademici e professional). E’ appena il caso di sottolineare come non siano stati indicati i nomi degli estensori, proprio perché la finalità di questa raccolta non è ridicolizzare un professionista ma un comportamento professionale.
In una società in cui vengono argomentate con dovizia di particolari i contenuti dei cibi per i nostri cani ed i nostri gatti, si rilevano rapporti peritali che , partendo dalla mancanza di dati, consentono al professionista che redige una perizia di argomentare liberamente coefficienti, percentuali ed alcuni “ineffabili” punti di merito.
Questi coefficienti aumentano o abbattono valori immobiliari aumentano o abbattono quantificazioni di danno incidendo talvolta in maniera irrevocabile su vicende di persone ed aziende senza l’ombra di una argomentazione metodologica.
E’ questo il massimo che un estimatore professionista è in gradi di esprimere? La domanda retorica è rivolta al lettore ed al professionista che potrebbe essere interessato a tanto. Seriamente stiamo facendo il dovuto nei nostri rapporti peritali? Non si può fare di più?
Cercare di sforzarsi di motivare adeguatamente una perizia significa rispondere cristianamente in simili situazioni alle esigenze di verità e giustizia che traspaiono in un esproprio, in una valutazione immobiliare, in un contenzioso fiscale, nella determinazione di un danno.
In arancione sono riportati i commenti personali mentre in azzurro il testo copiato dalla perizia presa in considerazione.
La trattazione suddivide i problemi raggruppando le affermazioni “tragicomiche” nei vari punti delle perizie estimative.
A. LA FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI VALORE
Come nasce un atto di fede
A.1
“Il valore venale è stato determinato in base alle caratteristiche desunte dall’accertamento diretto ed esposte nella relazione suddetta e con riferimento ai prezzi di mercato correnti nelle zone limitrofe e nell’interno del centro di ubicazione per immobili similari (Ammazza come parla difficile) (acquisto da parte del XXXXX del XXXX) (Quindi 1 sola compravendita) .Tenendo conto di quanto detto,(Cioè che ha rilevato una sola compravendita e ha dato un’ “occhiata clinica” all’immobile) dell’ubicazione e della possibile utilizzazione futura dell’immobile , si considera equo un valore venale (Boom) di XXX.XXXXX ( Lire XXXX) per l’intero immobile. Tanto dovevo. (Per carità)
A.2
CRITERI DI STIMA
Il sottoscritto considerato:
• l’ubicazione dell’immobile
• la condizioni intrinseche ed estrinseche (hai capito)
• le recenti compravendite di immobili similari (inesistenti per tutto il resto della perizia)
• e tutto quanto occorre per la valutazione dello stesso, ha ritenuto di fissare i seguenti
prezzi di stima ( non gli è chiara la distinzione fra prezzo e valore)
Piano Terra MQ….x Lxxxxx al mq = Pxq (BOOM)
A.3
Il sottoscritto, passando alla stima diretta dell’immobile in questione, con tutti gli annessi e connessi, (hai capito!) , tenuto presente dei prezzi praticati in precedenti vendite di immobili che si possono ritenere affini (grado di parentela !) con le dovute proporzioni, lo stato di consistenza dell’immobile, la sua posizione, la personale conoscenza del mercato immobiliare (ah bè allora…) , si può ritenere (licenza poetica) che il valore venale in comune commercio da attribuirsi al medesimo ( i fratelli capone …che siamo noi) , allo stato finale, sarà di …..(BOOM)
A.4
Io ritengo (e questo deve bastare) che il ricorso a questi atti di compravendita sia corretto, ma non è altrettanto corretto non tenere presente in nessun modo, che i dati retraibili (ovvero che si retraggono) rapportati a quelli del quartiere XXXX debbano subire un abbattimento oscillante fra il 30 ed il 50%. Qualcuno mi dirà, perché l’abbattimento deve essere della misura compresa fra il 30 ed il 50%? (più di qualcuno diciamo pure tutti) Certamente questa è un’affermazione di un giudizio di stima. Non è un dato certo….( e quindi è una cazzata)
A.5
Ma per la individuazione del più probabile prezzo di mercato di un immobile le condizioni oggettive da sole spesso non bastano. Le condizioni soggettive hanno una loro sostanziale importanza. Per dirne una la propensione alla vendita che si registra in sede di offerta confrontata con la propensione all’acquisto che caratterizza la domanda può incidere per un buon 20% (ma che ha detto?).
A.6
In relazione poi alla particolare congiuntura economica occorre tenere presente che a causa del fatto che i titoli finanziari esprimono al momento rendimenti nominali piuttosto ridotti, il fattore terreno ha riacquisito la antica qualifica di bene rifugio (si badi che il ragionamento macroeconomico si riferisce alla stima di una modesta superficie di terreno in aperta campagna in un paese in una provincia della Puglia) che ne ha fatto sensibilmente lievitare il valore venale (Di quanto? Boh…)
B. SULLA RICERCA DEI DATI
Mission Impossible
B.1
Il valore venale è individuato sulla scorta della conoscenza che il sottoscritto ha della zona, e dei fondi rustici ivi esistenti, ed è confortata dai risultati di attenta indagine di mercato fondiario, condotta ad hoc (mica altre) tra i più esperti operatori del settore (nessun nome neanche a pagarlo), nonché dalle risposte riservatamente fornite da persone che hanno di recente compravenduto fondi rustici, oggettivamente e soggettivamente (?) analoghi a quello in esame…
B.2
In applicazione infatti dell’art.52 comma 4 del TU 131/86 l’Ufficio del registro procede alla valutazione automatica dei fabbricati e dei terreni di compravendita (ma quando mai). Ogni  più alta dichiarazione di valore da parte degli interessati implicherebbe una volontaria e inutile maggiore imposizione fiscale. Nessuno è tenuto a farlo. Non lo fa nessuno.
(Neanche le società per azioni…chiaro?) Il valore tabellare dichiarato è generalmente di molto inferiore al prezzo realmente pattuito…
C. SUL SIGNIFICATO ULTIMO DELL’ESTIMO
Improbabili ragionamenti sulla disciplina estimativa
C.1
…L’Estimo non dà risposte certe (solo cazzate) , dà risposte probabili; le più probabili.
L’Animus Aestimandi, diceva il Marenghi, (citazione senza l’ombra di un riferimento bibliografico) è proprio questo: di fronte ad una situazione complessa, interviene l’animus dell’estimatore (che non si sa cosa sia) il quale, chiama a raccolta tutte le sue conoscenze di dottrina e di pratica, nonché della propria sensibilità (un pianista) , ad esprimere un Giudizio circa il più probabile valore del bene. (senza motivarlo ovviamente)
D. SULLA DETERMINAZIONE DEGLI ESPROPRI
E vai col valore!
D.1
E. ED E’ SUBITO MICROZONA!
Paga e taci, così mi piaci
E.1
L’individuazione delle microzone ha richiesto la conoscenza ovvero la rilevazione diretta diinformazioni di natura qualitativa e quantitativa (quali?) I caratteri quantitativi (quali?), sono stati desunti dall’analisi del mercato (attraverso quale metodo?) immobiliare locale facendo riferimento alle caratteristiche di qualità urbana (ammazza come parla difficile) alla qualità ambientale (livello di pregio e di degrado dei caratteri paesaggistici), a dimensione, tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, alla qualità e stato edilizio, nonché al livello delle pertinenze comuni ed esclusive e al livello di piano (urbanistico o di calpestio) attraverso un’ampia fase di acquisizione dei dati (quanti? e dove siano localizzati non è dato sapere). Tali dati ( di cui non si conosce né la quantità, né la qualità, né come sono stati rilevati né quando sono stati rilevati…sono dati misteriosi) di base sono stati ricavati dall’osservatorio del dipartimento del Dipartimento del Territorio (cioè un osservatorio che osserva il Dipartimento del Territorio) e da indagini di mercato (almeno ci hanno risparmiato l’animus aestimandi). Queste ultime sono avvenute attraverso agenzie private e (quali? Ovviamente non è dato sapere) e da associazioni di operatori immobiliari (quali siano poi queste associazioni non viene chiarito). Anche l’accertamento dei canoni di locazione è stato determinato attraverso le associazioni che assistono….Pertanto sulla scorta dei dati in nostro possesso si è provveduto alla delimitazione di n.XXX microzone così suddivise.
(Quindi ricapitoliamo: nessuna informazione sul numero di dati elaborati, nessuna informazione sulla procedura utilizzata per elaborarli, nessuna informazione sulle caratteristiche dei dati elaborati, nessuna giustificazione sul numero delle microzone elaborate…pagate l’ICI e statevi zitti!)

Maurizio D'Amato




 
 
 
 
 
 
 



 


 
 
 
 
 

 

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